近期，平安人壽批量收購6個來福士項(xiàng)目的股權(quán)，再度引發(fā)業(yè)界對險資投資不動產(chǎn)的關(guān)注?！蹲C券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，險資對不動產(chǎn)項(xiàng)目的投資熱情高漲，出手次數(shù)和涉及項(xiàng)目都較去年同期明顯增加。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，險資青睞投資不動產(chǎn)，主要出于以下幾個方面的考慮：一是不動產(chǎn)投資與保險資金在久期方面的要求匹配度較高；二是部分險企積極布局養(yǎng)老、大健康產(chǎn)業(yè)，需要依托不動產(chǎn)資源的支持。因此，險企投資不動產(chǎn)有利于與保險主業(yè)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

　　平安人壽出手最霸氣

　　據(jù)險企在中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)披露的大額未上市股權(quán)和不動產(chǎn)投資信息顯示，今年上半年，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險等4家險企總共投資了11個不動產(chǎn)項(xiàng)目，而去年同期只有2家險企投資了2個不動產(chǎn)項(xiàng)目。

　　從今年上半年險企對不動產(chǎn)的投資金額來看，平安人壽出手最霸氣，共投資了6個來福士項(xiàng)目，總投資金額約為330億元。平安人壽以直接收購各項(xiàng)目公司股權(quán)的方式投資不動產(chǎn)，其中，收購了上海人廣來福士項(xiàng)目公司60%的股權(quán)，并收購了其他5個來福士項(xiàng)目公司各70%的股權(quán)。此外，平安人壽還投資了平安香港總部大樓，累計出資跨境人民幣45.17億元、89.73億港元。

　　泰康人壽上半年主要投資了泰康集團(tuán)大廈和北京燕園養(yǎng)老社區(qū)這兩個不動產(chǎn)項(xiàng)目。其中，先后10次對北京燕園養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。泰康人壽表示，后續(xù)將在項(xiàng)目總體出資額度內(nèi)通過增資、股東借款等方式對項(xiàng)目進(jìn)行追加投資。

　　另一個引起業(yè)界高度關(guān)注的不動產(chǎn)項(xiàng)目投資，是和諧健康出資約90.57億元收購北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，從而持有北京SK大廈，資金來源為保險責(zé)任準(zhǔn)備金。

　　蘇寧金融研究院高級研究員黃大智對《證券日報》記者表示，一般情況下，險企在選擇投資標(biāo)的時，要考慮資金的匹配度以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的匹配度。從資金匹配度來看，保險資金尤其是壽險資金具有長期、大額的特性，比較適合長期投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；從業(yè)務(wù)匹配度來看，有的險企布局大健康、大養(yǎng)老業(yè)務(wù)，部分業(yè)務(wù)本身需要依托不動產(chǎn)項(xiàng)目。同時，在長期利率走低趨勢下，險資整體面臨可長期投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)緊缺，其有多元化配置需求，不動產(chǎn)投資便是較好的選擇之一。

　　從上半年險企投資的不動產(chǎn)項(xiàng)目來看，主要包括養(yǎng)老社區(qū)、自用辦公樓和商業(yè)物業(yè)三大類型。從商業(yè)物業(yè)來看，無論是平安人壽投資的6個來福士項(xiàng)目還是和諧健康投資的SK大廈，都處于城市核心地段，并且已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營，保持現(xiàn)狀交付。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資成熟項(xiàng)目可以考察的要素更多，降低投資風(fēng)險。

　　“總體而言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求普遍旺盛，不動產(chǎn)類投資產(chǎn)品回報率也較可觀，因此保險公司在尋求高回報投資標(biāo)的時，不動產(chǎn)是優(yōu)先考慮的資產(chǎn)類型。同時，不動產(chǎn)項(xiàng)目一般具有回報期長、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，比較符合保險資金的投資需求，因此，保險公司普遍重視利用不動產(chǎn)投資來匹配負(fù)債?！逼杖A永道中國金融行業(yè)管理咨詢合伙人周瑾對《證券日報》記者表示。

　　黃大智認(rèn)為，從當(dāng)前時點(diǎn)來看，在眾多房地產(chǎn)企業(yè)賣樓回收現(xiàn)金流的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)價值處在相對洼地，股權(quán)價值增長預(yù)期加上長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是今年險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域較為活躍的原因之一。

防范合規(guī)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險

　　盡管險企有諸多青睞不動產(chǎn)投資的理由，但投資風(fēng)險也不得不防。黃大智認(rèn)為，險企投資不動產(chǎn)的風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面，一是投資的合規(guī)風(fēng)險，二是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的投后風(fēng)險，包括運(yùn)營管理等方面，這都是險企投資需要注意的問題。

　　從合規(guī)風(fēng)險方面看，根據(jù)銀保監(jiān)會此前下發(fā)的情況通報，險資投資不動產(chǎn)主要存在幾方面問題，第一，投資的股權(quán)不動產(chǎn)項(xiàng)目存在股權(quán)代持，或者相關(guān)權(quán)利到期未收回的情形；第二，股權(quán)方式投資的不動產(chǎn)項(xiàng)目公司違規(guī)，存在投資資金被挪用、對外開展股權(quán)投資、向保險公司股東借款超過監(jiān)管要求等情況；第三，不動產(chǎn)投資項(xiàng)目未按合同約定期限開工建設(shè)，或者以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保等。

　　周瑾對記者表示，不動產(chǎn)投資可以體現(xiàn)為股權(quán)、債權(quán)等不同形式，投資風(fēng)險可能表現(xiàn)為市場風(fēng)險或信用風(fēng)險，但實(shí)質(zhì)上還是作為底層資產(chǎn)的不動產(chǎn)標(biāo)的的收益風(fēng)險或價格波動風(fēng)險。因此，險企在不動產(chǎn)投資標(biāo)的選擇上，要針對不動產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)、區(qū)位、開發(fā)商和運(yùn)營商等因素做充分評估，并分析其現(xiàn)金流特性和還款來源。

　　周瑾表示，保險公司應(yīng)順應(yīng)國家政策導(dǎo)向，優(yōu)選不動產(chǎn)投資標(biāo)的，做好項(xiàng)目盡調(diào)工作，落實(shí)風(fēng)險緩釋措施，設(shè)定黑白名單，謹(jǐn)慎選擇開發(fā)商和運(yùn)營商，并做好投后管理，密切關(guān)注項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營情況。