2023年物企年報季結束，64家上市物企中共有57家按時發(fā)布了“成績單”。據機構統(tǒng)計，已披露業(yè)績數據的物企平均凈利潤達2.95億元，同比增長7.27%，增速由負轉正。此外，物管行業(yè)在歷經兩年多的深度調整后，七成以上企業(yè)2023年持有現(xiàn)金實現(xiàn)正向增長。多名業(yè)內人士認為，物管行業(yè)在2023年呈現(xiàn)出積極向好發(fā)展態(tài)勢的背后，是物企紛紛“剝離”開發(fā)商后獨立性進一步增強的結果。

盈利水平改善

出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號

2023年，地產行業(yè)風險尚未完全出清，關聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)仍處于調整期。但從披露年報的上市企業(yè)經營情況來看，越來越多物企正走上健康穩(wěn)健的經營之路。

據樂居財經研究院發(fā)布的《2023年上市物企研究報告》，2023年，57家上市物企均有凈現(xiàn)金結余，合計總額1230.77億元。其中，萬物云持有現(xiàn)金155.72億元，排名第一，隨后3名分別為碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業(yè)，均手握超百億元現(xiàn)金。

從增幅來看，近七成物企持有現(xiàn)金實現(xiàn)正向增長。同時，2023年上市物企的平均凈利潤也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極局面，行業(yè)盈利能力正在提高。

克而瑞物管數據顯示，已披露數據的57家企業(yè)平均凈利潤為2.86億元，同比增長23.15%；平均凈利率5.9%，較上年同期提升0.8個百分點，實現(xiàn)雙增長。其中，華潤萬象生活以凈利潤29.43億元排名第一，萬物云和恒大物業(yè)分別以20.36億元和15.64億元的成績排名第二和第三。

引人關注的是，在2021年、2022年蟬聯(lián)物企凈利潤排行榜榜首的碧桂園服務已跌出前十名。記者注意到，3月初，碧桂園服務發(fā)布業(yè)績盈警，稱其業(yè)績下降主要是由于進行了關聯(lián)方貿易應收款減值撥備、商譽及其他無形資產減值計提，這也意味著碧桂園服務的凈利潤減少實際上受到了地產母公司出險的“拖累”。

獨立性增強

主動降低關聯(lián)方業(yè)務

“2023年至2025年會是物管行業(yè)分水嶺，此岸是房地產開發(fā)產業(yè)鏈末游，彼岸是基于不動產持有的消費。能否達成行業(yè)從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨立自主的決心?！比f物云董事長朱保全在業(yè)績發(fā)布會上如是說。

提升獨立性,是物企免于為地產“輸血”、集中力量提升盈利能力的必經之路。多家研究機構認為，過去一年物管行業(yè)的向好發(fā)展，離不開物企在主動降低關聯(lián)方業(yè)務方面取得的成果。

據統(tǒng)計，2023年，共有34家上市物企公布了在管項目中關聯(lián)方面積情況：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的有15家物企，占比不足五成；60%以上面積來自關聯(lián)方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

民營頭部物企也拿出了更大決心提升企業(yè)獨立性。萬物云與萬科的持續(xù)關聯(lián)交易收入占比連年下降。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開發(fā)商相關收入后，對收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

融創(chuàng)服務非關聯(lián)方業(yè)務也在2023年持續(xù)增長，收入同比增長10%至約64.39億元，占比達約92%，已成為集團收入的主要來源。

新趨勢

輕規(guī)模重服務

粗放式的增長模式正在被拋棄，高質量的多元服務成為企業(yè)關注重點。

許多物企正在陸續(xù)退出無利潤或低利潤項目。比如，萬物云年內退出盈利能力較低的住宅項目89個；綠城服務退出部分低質項目，合計在管面積870萬平方米；金科服務主動退出無利潤或只有利潤無現(xiàn)金流的項目，合計在管面積1390萬平方米。

另一方面，物企正在積極尋求在社區(qū)增值服務、非住宅服務、城市服務等業(yè)務方面的突破。

在社區(qū)增值服務方面，許多房企開始在經紀、新零售、裝修、社區(qū)商業(yè)和智能化等方面發(fā)力。例如，根據越秀服務發(fā)布的財報，其社區(qū)增值服務已成為各業(yè)務板塊中增速最快的業(yè)務，營收9.32億元，同比增長43.3%。其年報中稱，向客戶提供多樣化的服務類型是其實現(xiàn)凈利潤穩(wěn)步提升的原因之一。

記者注意到，在各企業(yè)業(yè)績發(fā)布會上，其高層都提及提升服務質量、開發(fā)多元業(yè)務探索新的利潤增長點，并作為其“高質量”的表現(xiàn)之一?？硕鹞锕苷J為，隨著物業(yè)企業(yè)更加專注于更高質量，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。（記者 鹿楊）