近期，多地新房、二手房市場呈現(xiàn)回暖跡象。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。

　　2022年，我國新建商品房銷售面積約14億平方米、銷售額約14萬億元，房價保持了相對平穩(wěn)。盡管和前5年年均銷售面積17億平方米相比有所下滑，但在復雜局面之下依然是一個不錯的成績。近期，黨中央提出優(yōu)化政策支持房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，防范金融風險，支持房企融資，地方政府相繼調整了限購限價限貸政策，并對相關稅費、土地拍賣條件等多項政策進行優(yōu)化。從目前來看，政策效果正逐步顯現(xiàn)，住房需求在不斷釋放。

　　中央經(jīng)濟工作會議提出，要防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風險；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場供求關系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這一要求對房地產(chǎn)行業(yè)適應我國人口與經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢，順應人民群眾需求，具有十分長遠的戰(zhàn)略指導意義。

　　從房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發(fā)展空間，同時應關注產(chǎn)能過剩和市場波動的風險。根據(jù)第七次全國人口普查資料，2020年，我國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米，城鎮(zhèn)家庭戶住房總建筑面積300億平方米左右。參考發(fā)達國家的平均水平，按照2050年我國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積將達到50平方米左右來測算，我國城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積將達到500億平方米左右，還有200億平方米左右的發(fā)展空間。

　　不過，2011年到2020年我國商品住宅銷售面積累計126億平方米，按照這10年的年均銷售面積13億平方米計算，15年左右即可填滿缺口，現(xiàn)有的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。隨著供求關系的變化，房價的波動和地區(qū)分化將更加明顯。

　　面對以上局面，需要多措并舉促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，充分發(fā)揮市場機制的作用，政府因城施策、精準施策，進一步消除房地產(chǎn)等內(nèi)需關鍵領域的不合理消費限制，優(yōu)化限購限價限貸政策，降低稅費、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求，應優(yōu)化土地供應和行政審批，支持房企合理的投融資需求和正常的生產(chǎn)運營，支持企業(yè)發(fā)展高品質產(chǎn)品和服務，落實政府的責任，加強存量房、租賃住房、城市更新的政策支持并完善住房保障體系。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應積極預判未來，主動轉型升級，降低過剩的生產(chǎn)建設產(chǎn)能，加強創(chuàng)新提供市場所需的高品質產(chǎn)品和服務，加強存量房、租賃經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務。此外，應完善房地產(chǎn)市場信息披露和發(fā)布制度，規(guī)范市場秩序和加強誠信體系建設，建立公開透明安全的市場，保護消費者的合法權益，引導居民理性消費和投資。

　　（作者易成棟 系中央財經(jīng)大學教授 來源：經(jīng)濟日報）