政策“松綁”空間越來(lái)越小

　　從今年農(nóng)歷新年后，全國(guó)樓市回暖跡象明顯。

　　4月6日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍出席國(guó)新辦發(fā)布會(huì)時(shí)介紹，一季度，住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1～2月份銷(xiāo)售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)2.3%，較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(zhǎng)17.9%。

　　但這背后是數(shù)個(gè)城市的政策“托舉”。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺(tái)政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式，涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

　　樓市回暖能否持續(xù)？未來(lái)又將朝著怎樣的方向發(fā)展？目前看來(lái)，都充滿(mǎn)不確定性。

　　回暖背后

　　這輪樓市回暖最明顯的地區(qū)，無(wú)疑是一線(xiàn)城市。

　　中指院披露的數(shù)據(jù)顯示，3月份一線(xiàn)城市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，新房成交環(huán)比上漲73%，同比上漲83.9%。

　　二手房市場(chǎng)同樣火熱。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京二手住宅網(wǎng)簽22192套，環(huán)比、同比均有一定增幅。

　　3月，上海二手住宅成交23991套，環(huán)比增加24.43%，同比增加86.12%。這是近20個(gè)月以來(lái)成交的最高點(diǎn)。

　　貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長(zhǎng)，已接近2021年一季度水平；房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢(shì)轉(zhuǎn)漲。

　　同樣，部分新一線(xiàn)城市樓市回暖也非常明顯。

　　以杭州為例，根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）3月二手房成交量達(dá)到了10828套，環(huán)比2月的7396套漲幅約46%，同比去年3月的4524套漲幅更是高達(dá)139%。

　　上一次杭州達(dá)到這一成交量，還是2021年4月。即便去年5月二手房新政釋放利好后，次月的成交量也不過(guò)6732套。

　　而成都3月二手房備案成交量合計(jì)達(dá)28188套，同比增長(zhǎng)約103.41%，創(chuàng)下近7年來(lái)的月度新高。

　　這波樓市“小陽(yáng)春”背后，原因是什么？

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊，這波“小陽(yáng)春”，有季節(jié)性因素，每年春節(jié)后都有這樣一個(gè)成交旺季?！叭ツ甑谒募径?#xff0c;疫情比較嚴(yán)重，導(dǎo)致很多需求被抑制，有一大部分需求被延后到今春釋放。”他說(shuō)。

　　北京鏈家研究院分析師冷會(huì)告訴中國(guó)新聞周刊，春節(jié)假期結(jié)束以來(lái)，北京二手住房市場(chǎng)恢復(fù)態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)較快恢復(fù)的原因主要有兩方面，一是前期積壓需求的集中釋放，二是宏觀(guān)層面的預(yù)期引導(dǎo)。

　　此外，不少城市二手房掛牌量也大幅度提升。

　　以廣州為例，2022年3月份，廣州二手房掛牌量9.9萬(wàn)套，2023年3月份攀至13.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了34%。

　　不少城市的情況類(lèi)似。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月份全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比上漲7.6%，深圳漲幅達(dá)11.2%，南昌、南寧、三亞、長(zhǎng)沙、海口等城市環(huán)比漲幅均在30%以上。

　　數(shù)據(jù)往往具有一定滯后性?！暗?月末，隨著前期積壓需求的陸續(xù)釋放，市場(chǎng)成交節(jié)奏逐漸回歸常態(tài)，近幾周成交量明顯不如2月份各周，但仍處于相對(duì)較高水平?！崩鋾?huì)說(shuō)。

　　中國(guó)新聞周刊從多位在北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處了解到，大家普遍感受是，市場(chǎng)已不像一個(gè)月之前那么火熱。有中介總結(jié)稱(chēng)，“三月最后一周帶看量，明顯沒(méi)有月初那么多?！?/p>

　　根據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)，3月份二手房帶看量持續(xù)小幅回落，相比年后周度最高點(diǎn)，帶看量下滑15%。

　　分化在加劇

　　雖然全國(guó)樓市在第一季度整體回暖，住房消費(fèi)同比增長(zhǎng)17.9%，但與交易火熱的一二線(xiàn)城市相比，不少三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)仍相對(duì)低迷。

　　今年4月，中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，百城新建住宅價(jià)格在止住“7連跌”及持平后開(kāi)始轉(zhuǎn)漲，二手房則受掛牌量增加影響，價(jià)格波動(dòng)調(diào)整。

　　報(bào)告顯示，2023年3月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅環(huán)比上漲0.02%，為2022年下半年以來(lái)月度環(huán)比首次轉(zhuǎn)漲。百城二手住宅環(huán)比下跌0.05%，跌幅較上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。

　　甚至以“重倉(cāng)”三四線(xiàn)城市聞名的開(kāi)發(fā)商碧桂園，在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，碧桂園原先的土儲(chǔ)和產(chǎn)品偏重于三四線(xiàn)城市，未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)向一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市50%和50%的布局。

　　除了城市之間分化，城市內(nèi)部板塊之間的分化也十分明顯，以北京為例，從去年末至今，本輪樓市的回暖也存在分化。

　　“在疫情防控優(yōu)化調(diào)整的大背景下，中心城區(qū)二手住房市場(chǎng)率先復(fù)蘇，春節(jié)后市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至外圍區(qū)域，導(dǎo)致2月份外圍城區(qū)成交占比明顯提升?！崩鋾?huì)分析。

　　在北京從事房產(chǎn)中介工作的王明磊對(duì)此深有感觸，他告訴中國(guó)新聞周刊，自從今年樓市回暖之后其重點(diǎn)關(guān)注的板塊，西城的金融街、月壇和德勝門(mén)一帶，量?jī)r(jià)齊升，甚至有優(yōu)質(zhì)房源高價(jià)成交。

　　不少普通板塊的二手房，則遠(yuǎn)沒(méi)有這樣的行情。

　　北京市民李豐有一套位于北京南三環(huán)與南四環(huán)之間的“老破小”住宅，戶(hù)型優(yōu)越，緊鄰地鐵，但有著近30年的房齡，他本想借著這波樓市“小陽(yáng)春”出售，但現(xiàn)實(shí)與預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。他說(shuō)，“小區(qū)里，有二十多套掛牌房源，從去年下半年到現(xiàn)在，一套都沒(méi)有賣(mài)掉，最近的‘小陽(yáng)春’，也鮮有看房者。”

　　中介告訴他，由于房齡和學(xué)區(qū)，除非大幅度降價(jià)，不然房子沒(méi)可能賣(mài)出去。

　　而在新一線(xiàn)城市，這樣的趨勢(shì)也比較明顯。在樓市多年來(lái)不溫不火、平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)沙，優(yōu)質(zhì)房源近期備受追捧。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，熱門(mén)樓盤(pán)鈺龍?zhí)煜陆衲暝俣然鸨?#xff0c;新晉熱盤(pán)陽(yáng)光麗城，今年至今已經(jīng)賣(mài)出幾十套二手房，甚至超過(guò)去年一整年的成交套數(shù)。

　　但上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也稱(chēng)，與此相對(duì)應(yīng)的是，望城區(qū)不少位置不佳的住宅，則少有人問(wèn)津，甚至有業(yè)主降價(jià)20萬(wàn)依然無(wú)人問(wèn)津。

　　核心地段房源、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源受到青睞背后，與市場(chǎng)主流人群息息相關(guān)。

　　李宇嘉分析，實(shí)際上從疫情之后，房產(chǎn)銷(xiāo)售一直就以改善需求為主，特別在新房銷(xiāo)售中占據(jù)主導(dǎo)，主要因?yàn)楦纳菩腿巳菏芤咔榈挠绊懕容^小，其收入水平也相對(duì)較高。而城市非核心區(qū)域或者說(shuō)外圍地區(qū)的房子，一方面供應(yīng)量較大，另外一方面受眾以剛需為主，所以目前看沒(méi)有同步回暖。

　　“小陽(yáng)春”會(huì)持續(xù)嗎？

　　實(shí)際上，這波樓市“小陽(yáng)春”，與政策推動(dòng)息息相關(guān)。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺(tái)政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。不少城區(qū)取消了持續(xù)幾年的限購(gòu)政策。

　　最近，從中央到地方，又出臺(tái)了不少樓市新政。

　　近日，自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》，要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”。

　　這意味著今后交易二手房時(shí)無(wú)需再提前結(jié)清貸款“贖樓”，大大減少了二手房買(mǎi)賣(mài)中的手續(xù)。

　　而不少城市，對(duì)樓市的“松綁”力度，也進(jìn)一步加大。

　　比如4月4日，合肥出臺(tái)了四條限購(gòu)松綁政策，針對(duì)郊區(qū)工業(yè)區(qū)和旅游區(qū)的住房取消限購(gòu)。合肥的限購(gòu)放松具有雙重效應(yīng)，既允許在此類(lèi)郊區(qū)獲得購(gòu)房資格，同時(shí)此類(lèi)房產(chǎn)不計(jì)入家庭住房套數(shù)。

　　但在李宇嘉看來(lái)，雖然房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升了，但政策松綁空間也越來(lái)越小。

　　他分析，目前樓市依然具有一定潛力，但潛力需求不等于現(xiàn)實(shí)需求，這是當(dāng)前制約樓市穩(wěn)定最關(guān)鍵的因素。