近期，二手房停貸、暫緩的消息頻出，主要出現(xiàn)在一些熱點二線城市。據(jù)了解，目前上述情況已在武漢、杭州、重慶等地開始出現(xiàn)。與此同時，不少城市房貸利率一路走高。對于上述現(xiàn)象原因，大多數(shù)銀行表示受房貸調(diào)控政策的影響。

　　房地產(chǎn)貸款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以來，已有半年時間。《證券日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過持續(xù)整治，資金過度流入房地產(chǎn)市場的問題已得到初步扭轉(zhuǎn)。由于監(jiān)管部門已開啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，未來房地產(chǎn)貸款增速不會再高速增長，但仍面臨一些問題待解決。

　　中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，雖然房地產(chǎn)貸款增長速度得到了控制，但還應該關注其他貸款的資金用途和流向，防止個人經(jīng)營性貸款、消費貸款等資金挪用于購房；除此以外，還要防止流動資金貸款、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等資金挪用于房地產(chǎn)開發(fā)，從而削弱政策效果。

銀行逐步“消化”

房貸集中度管理政策

　　近期，多地多家銀行紛紛上調(diào)房貸利率。例如，廣州地區(qū)包括國有大行、股份制銀行在內(nèi)的多家銀行再次上調(diào)房貸利率。熱點二線城市中，杭州、重慶、南京、武漢、鄭州等地的銀行房貸業(yè)務出現(xiàn)了收緊跡象，部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務。

　　今年二季度以來，多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高。據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的72城銀行房貸利率簡報，6月份信貸管控持續(xù)高壓，多城市房貸利率上調(diào)超過30BP。2021年6月份首套及二套房貸利率指數(shù)連續(xù)7個月上升，從6月份主流利率平均值來看，首套為5.52%，二套為5.76%，銀行簽約周期一般在46-50天之間波動。

　　6月份72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長2天，其中，超六成城市放款周期延長。

　　不難發(fā)現(xiàn)，房貸額度緊張的城市正是一段時間以來成交火熱、房價上漲較快的城市。對于房貸緊張的原因，多位銀行業(yè)內(nèi)人士稱，這是在今年以來實施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機構主動調(diào)控的結(jié)果。

　　多項數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)金融調(diào)控的效果正在初步顯現(xiàn)。

　　當前，我國房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)出“五個持續(xù)下降”特征。截至今年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，創(chuàng)8年新低；房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續(xù)7個月下降；投向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%；房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月份以來呈持續(xù)下降趨勢；銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領域資金規(guī)模持續(xù)下降。

　　央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年5月份住戶中長期貸款新增4426億元，較4月下降10%。居民中長期貸款主要以購房按揭為主，這已經(jīng)是居民部門中長期貸款新增額度連續(xù)兩個月下降。

房貸新政考驗

銀行資產(chǎn)調(diào)整能力

　　從目前執(zhí)行的情況來看，房貸政策實施的效果初步顯現(xiàn)。但在執(zhí)行過程中仍存在一些問題亟待解決。

　　“在銀行根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理整改的同時，有三方面潛在風險需要關注?！泵髅鲗Α蹲C券日報》記者表示，首先，從房地產(chǎn)貸款內(nèi)部管理來看，落實監(jiān)管要求過程中，應注意完善客戶集中度風險限額指標，壓降大額授信集中度風險；其次，注意調(diào)整授信政策，特別是在融資受限的背景下，房企信用風險抬頭，要加強對房地產(chǎn)企業(yè)實行嚴格的名單管控；再者，由于我國房地產(chǎn)貸款余額較大，房地產(chǎn)類貸款規(guī)模下降及占比增速回歸，商業(yè)銀行資產(chǎn)配置面臨重大調(diào)整，“資產(chǎn)荒”背景下欠配問題對銀行也將成為一項考驗。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士指出，房貸集中度管理規(guī)定，對銀行資產(chǎn)負債表的影響表現(xiàn)在各個方面。對銀行而言，房地產(chǎn)類貸款投放金額減少，將會倒逼其調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構。

　　例如，6月25日，招行副行長王良在股東大會上表示，該行一季度房地產(chǎn)集中度和住房按揭集中度分別較去年下降0.59個百分點和0.67個百分點，小微貸款保持快速增長，信用卡貸款恢復性增長，彌補住房貸款少增的缺口。該行一季度凈息差2.58%，較去年同期下降3bp，展望全年，凈息差預計在去年基礎上會有所下降，主要是貸款資產(chǎn)端收益下降較為明顯，貸款定價下降明顯，高收益的房地產(chǎn)貸款受限制等原因所致。

　　“正常的住房剛需依然需要得到合理保障，因此需要對購房者的資金來源、購房資質(zhì)等進行嚴格審核，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持等?！泵髅髡J為，房貸收緊背后的政策意圖在于打擊炒房行為，為樓市去杠桿，降低金融體系潛在系統(tǒng)性風險。“房住不炒”基調(diào)之下，額度控制不等于不放款。

　　蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪時表示，購房需求是相對于住房供給而言的，當前人口流入地區(qū)土地供應不足，導致房價上漲，監(jiān)管為了控制房價上漲幅度，只得從需求端進行壓制。