年末將至，一方面房企抓住“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策落地加速去化，另外一方面，房企融資規(guī)模連續(xù)三個(gè)月減少也引起市場(chǎng)重視。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年10月份房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為276.4億元，同比大幅下降46.2%，環(huán)比下降19.5%。2023年1月份至10月份，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%。

　　“受上年高基數(shù)影響，10月份信用債發(fā)行總量同比大幅下降，發(fā)行量連續(xù)三個(gè)月下滑，規(guī)模降至近一年來(lái)最低水平。”中指研究院研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　從具體的融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資149.7億元，同比大幅下降51.6%，環(huán)比下降16.4%，占比54.2%；海外債發(fā)行金額34.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)278.3%，占比12.4%；ABS融資92.4億元，同比下降54.8%，環(huán)比下降40.4%，占比33.4%。

　　盡管行業(yè)債券融資平均利率為3.49%，環(huán)比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。但從債券期限來(lái)看，期內(nèi)信用債期限明顯縮短，平均期限僅1.69年，較上月減少0.77年，較上年同期減少1.25年。其中，期限不足1年的短期融資券占比達(dá)37.1%，較上月增加3.1個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期增加18.7個(gè)百分點(diǎn)，拉低了整體債券期限，長(zhǎng)期資金顯著減少。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面，9月份以來(lái)部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)此也比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致房企公開市場(chǎng)融資出現(xiàn)大幅萎縮。此外，部分出險(xiǎn)房企缺乏信用背書，也很難有可供抵押的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行發(fā)債。尤其是一些民營(yíng)企業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊同類的國(guó)企資產(chǎn)價(jià)值，也客觀增加發(fā)債的難度。

　　此外，值得一提的是，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)11月份、12月份合計(jì)到期債券余額為1165.3億元，其中海外債占比為23.4%，信用債為76.6%。這也就意味著房企至少還有超千億元債券待還。

　　一邊是融資縮水，一邊是大規(guī)模債券即將到期，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的四季度如何破局至關(guān)重要。

　　從銷售端來(lái)看，多家房企近期營(yíng)銷頻率、規(guī)模明顯提升，推出“金秋購(gòu)房節(jié)”，提振業(yè)績(jī)的同時(shí)也為年末沖刺鋪墊。

　　從配股融資方面來(lái)看，多家房企定增募資逐步落地，也有上市公司發(fā)布預(yù)案宣告新的募資計(jì)劃。

　　不過(guò)，在劉水看來(lái)，今年以來(lái)房企融資金額持續(xù)下降，未來(lái)幾個(gè)月，市場(chǎng)銷售很難發(fā)生明顯升溫變化。

　　“過(guò)去的存量債務(wù)其實(shí)都是客觀存在的，并且也有到期時(shí)間點(diǎn)的限制。若銷售情況很難和債務(wù)做到匹配。可能會(huì)對(duì)房企債務(wù)償還造成不利影響。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　在10月底召開的中央金融工作會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　此外，近期證監(jiān)會(huì)債券部有關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，堅(jiān)持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　中指研究院報(bào)告顯示，當(dāng)前民營(yíng)房企銷售額降幅高于行業(yè)均值，企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，拿地規(guī)模較少，投資人和金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)民營(yíng)房企建立起足夠的投資信心，短期內(nèi)資金對(duì)其敞開難度較大，因此制定出具有可操作性強(qiáng)、符合商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)利益的具體政策措施，才能夠幫助民營(yíng)房企獲得順暢的融資，這在根本上需要市場(chǎng)回暖支撐投資信心。