近日，武漢某小區(qū)因開發(fā)商存在債務(wù)壓力，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價(jià)出售。這導(dǎo)致該樓盤由備案價(jià)2.3萬元每平方米的房子，實(shí)際一度賣出1.25萬元每平方米的價(jià)格。

　　對(duì)此，武漢市住房和城市更新局在回復(fù)媒體時(shí)表示，“武漢在限制房?jī)r(jià)下跌這方面并未出臺(tái)相關(guān)政策，由開發(fā)商自主決定?！?/p>

　　不只是武漢，明確取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的城市正在越來越多。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年以來，鄭州、沈陽、蘭州、寧德等城市明確不再實(shí)施新建商品銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)，另有陽江、珠海、蕪湖等地優(yōu)化限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

　　多地樓市取消新房“限價(jià)”，這意味著什么？

　　十五年限價(jià)將退出？

　　作為房?jī)r(jià)調(diào)控的一種手段，商品房銷售價(jià)格備案制度從2010年開始推行，是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大開發(fā)時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生的一項(xiàng)制度。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對(duì)中國(guó)新聞周刊介紹，開發(fā)商對(duì)擬售樓盤在首次開盤定價(jià)時(shí)，需要將銷售價(jià)格報(bào)相關(guān)部門備案，才能在取得商品房預(yù)售許可、辦理現(xiàn)房銷售備案等后對(duì)外銷售。

　　回顧商品房銷售價(jià)格備案制度，其推出有一定的政策背景。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池對(duì)中國(guó)新聞周刊介紹，新房限價(jià)政策是基于住房市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象，是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，出臺(tái)的相應(yīng)政策。

　　2009年，?中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積、?新開工面積一度?達(dá)到歷史高點(diǎn)，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了年初流拍、?下半年地王頻現(xiàn)的戲劇性變化。?進(jìn)入2010年，樓市持續(xù)升溫，部分城市出現(xiàn)投資需求占比過高、房?jī)r(jià)上漲過快的情況。在此背景下，商品房銷售價(jià)格備案制度應(yīng)運(yùn)而生。

　　可以說，在過去市場(chǎng)熱度較高階段，限價(jià)政策對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)意義重大。

　　值得注意的是，一些限價(jià)政策既限漲，也限跌。從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，不少地方政府發(fā)布“限跌令”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲等22個(gè)地市（或區(qū)）曾發(fā)布過相關(guān)規(guī)定，要求新建商品房不得隨意降價(jià)銷售。

　　比如2022年6月，福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)多部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實(shí)驗(yàn)區(qū)商品房銷售市場(chǎng)秩序的通知》，其中提到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時(shí)，實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，對(duì)超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽備案。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴中國(guó)新聞周刊，2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出。開發(fā)商無法根據(jù)市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，由此在部分區(qū)域造成的新房與二手房之間產(chǎn)生價(jià)格倒掛現(xiàn)象，不僅增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度，也無法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷。

　　而限跌則給新房的銷售帶來一定壓力。尤其進(jìn)入2024年上半年，在一些城市，二手房對(duì)新房造成明顯的分流沖擊，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)層面二手房業(yè)主讓利幅度更大，產(chǎn)生了一定替代效應(yīng)，進(jìn)而導(dǎo)致一二手房之間的價(jià)格剪刀差有所擴(kuò)大。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)；百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲1.24%，較2023年下半年擴(kuò)大0.99個(gè)百分點(diǎn)。

　　相比于新房，以價(jià)換量的二手房成交規(guī)模相對(duì)堅(jiān)挺?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交累計(jì)同比微降7%，環(huán)比增長(zhǎng)5%，而新房累計(jì)同比下降38%，環(huán)比下降21%。

　　讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)

　　從實(shí)際操作層面來看，讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)更有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊，一方面，部分開發(fā)商為促銷而大幅降價(jià)或變相降價(jià)，使得原有限價(jià)指導(dǎo)失去意義；另一方面，將價(jià)格自由調(diào)整的權(quán)力給到開發(fā)商，減少了二次申請(qǐng)條件的冗余流程，有利于開發(fā)商更好地以價(jià)換量，緩解資金鏈壓力。

　　過去，在新房房?jī)r(jià)備案制度下，開發(fā)商想調(diào)整新房?jī)r(jià)格的周期很長(zhǎng)。中國(guó)新聞周刊梳理發(fā)現(xiàn)，相關(guān)優(yōu)化政策之前，各省市對(duì)于新房備案價(jià)調(diào)整周期規(guī)定時(shí)長(zhǎng)不同，一般在3個(gè)月至1年時(shí)間不等。比如海南三亞市規(guī)定，經(jīng)核準(zhǔn)價(jià)格備案的商品住房項(xiàng)目，原則上一年內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格。

　　備案價(jià)格調(diào)整周期，大大提升了新房銷售的時(shí)間成本。銷售受阻的情況下，也為地產(chǎn)商帶來了不小的壓力。

　　不僅如此，取消新房限價(jià)，也被視為讓商品房回歸商品屬性的重要一步。

　　趙秀池介紹，根據(jù)2023年國(guó)務(wù)院14號(hào)文精神，要建立“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，保障房與商品房雙軌運(yùn)行，各行其道。保障房起兜底作用，商品房應(yīng)該滿足多樣化住房需求，商品房應(yīng)該回歸商品屬性，房?jī)r(jià)也應(yīng)該由供求關(guān)系決定。

　　中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步解讀，在“市場(chǎng)+保障”雙軌體系下，大部分的剛需通過保障來解決，在新房市場(chǎng)規(guī)模大幅縮小的情況下，完善住房市場(chǎng)體系，發(fā)揮價(jià)格導(dǎo)向機(jī)制作用，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有重要的指導(dǎo)意義。

　　以鄭州為例，鄭州此次政策調(diào)整后，房地產(chǎn)限制性政策全面解除，商品住房市場(chǎng)回歸高度市場(chǎng)化運(yùn)行。與此同時(shí)，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進(jìn)，“保障房+商品房”的住房雙軌制運(yùn)行格局逐步建立，促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。

　　在新的發(fā)展背景下，取消限價(jià)機(jī)制不僅有利于“去庫(kù)存”，也是對(duì)“好房子”政策的呼應(yīng)。

　　陳文靜補(bǔ)充，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。解除新房限價(jià)后，價(jià)格回歸市場(chǎng)更有利于企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品。

　　仍需注意市場(chǎng)反饋

　　新建商品房?jī)r(jià)格備案制度在全國(guó)層面已實(shí)施了15年，執(zhí)行慣性較強(qiáng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控體系中相對(duì)重要，價(jià)格備案制如何漸進(jìn)退場(chǎng)、限價(jià)政策怎樣平穩(wěn)過渡，也都成為需要在實(shí)踐中探索解決的課題。

　　把價(jià)格交給市場(chǎng)的過程中，監(jiān)管要發(fā)揮的作用同樣重要。“各地還是應(yīng)該制定相關(guān)的銷售指導(dǎo)價(jià)，不管新房還是二手房，都應(yīng)該有一個(gè)可以錨定的價(jià)格?！崩钣罴谓ㄗh。

　　王業(yè)強(qiáng)告訴中國(guó)新聞周刊，如果監(jiān)管不到位，開發(fā)商有可能會(huì)進(jìn)行違規(guī)操作，會(huì)影響到房屋的交付和確權(quán)，“各城市因城施策的過程中應(yīng)注意防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免造成市場(chǎng)恐慌?！?/p>

　　中國(guó)新聞周刊關(guān)注到，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板有多地市民因開發(fā)商降價(jià)要求賠償。

　　面對(duì)購(gòu)房者反映的房企降價(jià)損害自身利益的留言，廣州市南沙區(qū)表示：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際享有自主定價(jià)權(quán)，并向住建部門辦理價(jià)格備案或調(diào)整；河北省保定市人民政府表示：商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)行情、供求關(guān)系自主確定銷售價(jià)格，購(gòu)房者與開發(fā)商可協(xié)商確定每套房屋的最終銷售價(jià)格，納入買賣雙方合同約定。

　　對(duì)此，王玉臣表示，結(jié)合目前的法律規(guī)定，開發(fā)商的銷售行為是市場(chǎng)行為，銷售價(jià)格通常會(huì)受市場(chǎng)影響，所以購(gòu)房者僅以自己購(gòu)房后開發(fā)商降價(jià)銷售而要求賠償或者補(bǔ)償，很難獲得支持。但購(gòu)房者可以選擇與開發(fā)商直接溝通、查看有無降價(jià)補(bǔ)償相關(guān)條款等方式解決問題。

　　面對(duì)新變化，王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為如今取消新房限價(jià)實(shí)質(zhì)上是讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，購(gòu)房者需要更加理性地看待房?jī)r(jià)波動(dòng)，不盲目跟風(fēng)。“限價(jià)政策的取消可能會(huì)帶來短期內(nèi)新房、二手房?jī)r(jià)格的下跌預(yù)期，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)化調(diào)節(jié)有助于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步穩(wěn)定?！?/p>

　　二線城市接連取消新房限價(jià)的當(dāng)下，多位專家認(rèn)為一線城市亦會(huì)選擇跟進(jìn)。

　　“一線城市取消新房限價(jià)其實(shí)更有必要，尤其針對(duì)一些高品質(zhì)、高溢價(jià)的產(chǎn)品，如不取消限價(jià)成本方面無法彌合；另一方面樓盤價(jià)格隨市場(chǎng)變動(dòng)較為頻繁，如不取消限價(jià)則需要冗雜的價(jià)格調(diào)節(jié)申請(qǐng)流程，一線城市地產(chǎn)商要付出的調(diào)節(jié)成本更大?！崩钣罴握J(rèn)為。

　　趙秀池表示，取消新房限價(jià)是發(fā)展趨勢(shì)也是市場(chǎng)規(guī)律，一線城市在實(shí)操中也不能例外。畢竟在房?jī)r(jià)調(diào)控層面所有城市面臨的去庫(kù)存問題是相同的。

　　參考資料

　　《“惡意降價(jià)”成往事，多地取消新房銷售限價(jià)》，2024-08-09，澎湃新聞

　　《多地樓市“限價(jià)”退出市場(chǎng)，購(gòu)房者投訴降價(jià)沒用了》，2024-08-12，界面新聞

　　《部分地方“保價(jià)限跌”能否穩(wěn)住樓市？》，2023-12-12，第一財(cái)經(jīng)

　　作者：于盛梅

　　編輯：余源