在勞動(dòng)人口遞減、房屋供應(yīng)增加的大背景下，首爾房?jī)r(jià)連年上漲，走出了一波完全背離傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論的行情。究其原因在于，在當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜的形勢(shì)下，影響房?jī)r(jià)的因素很多，不僅包括供需，還要充分考慮宏觀及中觀政策、社會(huì)文化、市場(chǎng)投資需求及投機(jī)心理、貨幣政策及信貸松緊度等諸多其他因素。韓國(guó)政府已推出多輪穩(wěn)房?jī)r(jià)措施，首爾房?jī)r(jià)漲勢(shì)也有所放緩。不過(guò)，未來(lái)的房?jī)r(jià)究竟會(huì)趨穩(wěn)，還是回吐后再度反彈，仍有待觀察。

近年來(lái)，一個(gè)“怪現(xiàn)象”引起了韓國(guó)民眾的關(guān)注。一方面，韓國(guó)老齡化問(wèn)題嚴(yán)重，勞動(dòng)人口持續(xù)減少，且生育率極速下降；另一方面房?jī)r(jià)連年上漲，其中首爾漲幅最甚。

按理說(shuō)，年輕人少了，買房需求必然下降，房?jī)r(jià)應(yīng)該下行才對(duì)。但事實(shí)為何恰恰相反？

先來(lái)看人口情況。韓國(guó)將15歲至64歲人群定義為勞動(dòng)人口，這個(gè)年齡跨度的人群也是韓國(guó)房屋買賣的主體。2018年至2020年，韓國(guó)歷年勞動(dòng)人口數(shù)字分別為3765萬(wàn)人、3759萬(wàn)人、3736萬(wàn)人，逐年遞減。而且，首爾市常住人口也一直處于凈流出狀態(tài)。2017年至2020年，歷年分別凈流出9.8萬(wàn)人、11萬(wàn)人、5萬(wàn)人、6.5萬(wàn)人。

再來(lái)看房屋供給情況。2017年至2019年，首爾年均新增房屋供給量為74570套，其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供給73604套，其中普通住宅32268套。兩項(xiàng)供給數(shù)據(jù)在2017年至2019年期間均在增加。

至于房?jī)r(jià)，就在四五年前，首爾房?jī)r(jià)在國(guó)際主要城市中還處于相對(duì)較低水平。但經(jīng)過(guò)連年上漲，其均價(jià)現(xiàn)已達(dá)到每平方米922萬(wàn)韓元，約合5.33萬(wàn)元人民幣。今年4月的最新數(shù)據(jù)顯示，首爾房屋平均交易價(jià)比4年前上漲了55.4%。

由此一來(lái)，首爾房?jī)r(jià)成功打破了“以供求關(guān)系推測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)”的經(jīng)典模型。

應(yīng)該說(shuō)，影響房?jī)r(jià)的因素有很多。在當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜的形勢(shì)下，要推斷房?jī)r(jià)，需充分考慮政策、文化等多個(gè)方面，不能簡(jiǎn)單地以供求關(guān)系作出判斷了。

首先，韓國(guó)出臺(tái)了一些法規(guī)，例如“再建設(shè)超過(guò)利益回收制”“售價(jià)上限制”等，旨在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段抑制房地產(chǎn)交易，防范投機(jī)炒房等行為。這些法規(guī)確實(shí)曾收到過(guò)一些成效，但近幾年卻出現(xiàn)了反作用。打壓房地產(chǎn)交易給了人們一種房屋會(huì)供給不足的錯(cuò)覺(jué)，從而引發(fā)了投機(jī)炒房和普通民眾投資房產(chǎn)的熱情。

其次，隨著炒房行為愈演愈烈，一個(gè)“看漲情緒高漲—房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫—看漲情緒更加高漲”的惡性循環(huán)逐步形成。受此影響，首爾房地產(chǎn)市場(chǎng)近年一直保持著很高的交易量，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，真實(shí)的供需關(guān)系在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響力顯著下降。

再次，特殊的租房文化導(dǎo)致買房成本相對(duì)較低。韓國(guó)一直以來(lái)主要采用只繳納大額保證金、不繳納月租、退租時(shí)全額返還保證金的租房方式。后來(lái)，雖然也出現(xiàn)了少交一點(diǎn)保證金、每月交月租的租房方式，但規(guī)模不大。問(wèn)題是，保證金金額實(shí)在太大了。以5月7日首爾房地產(chǎn)價(jià)格為例，保證金均價(jià)為每平方米493萬(wàn)韓元，約等于房屋買賣均價(jià)的53%。如果人們買房后立即出租，馬上就可以收回房屋總價(jià)的53%，相當(dāng)于只需要支付47%的房?jī)r(jià)就能買房。這對(duì)于全款買房者和貸款買房者而言，壓力并不算大。況且房產(chǎn)屬于自己，日后賣房時(shí)沒(méi)準(zhǔn)還能大賺一筆。

而且，首爾的房確實(shí)不愁租。一方面，很多年輕人買不起房，租房必然成為剛需；另一方面，韓國(guó)也有學(xué)區(qū)房的概念，只要在片區(qū)內(nèi)租房即可入學(xué)。所以好學(xué)區(qū)附近的住宅雖然房?jī)r(jià)貴，房租也貴，但仍有很多人爭(zhēng)相租用。

最后，央行降息助推房地產(chǎn)市場(chǎng)走熱。多年來(lái)，韓國(guó)央行對(duì)降息持謹(jǐn)慎態(tài)度，但出于種種因素考慮，還是進(jìn)行過(guò)幾次調(diào)整。2017年10月以前，韓國(guó)曾保持著1.25%的基準(zhǔn)利率。同年11月升息至1.5%，2018年11月又升到1.75%。同時(shí)，首爾房屋平均交易價(jià)在2017年上漲了14.9%，2018年只漲了4.2%。但2019年下半年，韓國(guó)兩次降息，又回調(diào)至1.25%，當(dāng)年首爾房屋平均交易價(jià)立刻上漲10%。從去年2月開(kāi)始，新冠肺炎疫情沖擊韓國(guó)經(jīng)濟(jì)，無(wú)奈之下，韓國(guó)只得連續(xù)兩次大幅降息，當(dāng)時(shí)還引發(fā)了業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的憂慮。果然，同年首爾房屋平均交易價(jià)就大漲18%。

當(dāng)前，韓國(guó)政府推出了多輪穩(wěn)房?jī)r(jià)措施，首爾房?jī)r(jià)雖然還在漲，但漲勢(shì)有所放緩。對(duì)于今后房?jī)r(jià)走勢(shì)，韓國(guó)業(yè)界尚未形成統(tǒng)一共識(shí)，到底是房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，還是回吐后再度反彈，仍有待觀察。