家庭是社會(huì)的基本細(xì)胞，而住宅則是家庭的主要財(cái)產(chǎn)和安身之所。物業(yè)管理直接關(guān)系到9億多城鎮(zhèn)居民“居有所安”的切身利益，也是基層社會(huì)治理的重要組成部分。

　　與美國、日本、歐盟等主要經(jīng)濟(jì)體相比，我國的物業(yè)管理立法工作比較滯后，自2003年以來，長期是以《物業(yè)管理?xiàng)l例》的形式進(jìn)行規(guī)范。雖然2007年、2016年、2018年三次進(jìn)行了修訂，但從實(shí)踐來看，依然沒有能夠充分體現(xiàn)“人民至上”的立法價(jià)值取向——物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)、業(yè)委會(huì)運(yùn)行監(jiān)督難、業(yè)主維權(quán)難等現(xiàn)象沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。

　　關(guān)注到上述問題，2022年全國兩會(huì)期間，全國人大代表胡成中帶來了一份《關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益保護(hù)的建議》，他說，以上海市為例，僅2020年下半年，12345市民熱線受理的涉及物業(yè)管理的投訴就將近20萬條，其中具體到“維修”“安保”“業(yè)委會(huì)”的三類投訴量漲勢(shì)迅猛。各地社會(huì)新聞和司法判例中，物業(yè)毆打業(yè)主、業(yè)委會(huì)成員貪腐乃至涉黑等極端問題也很多。

　　胡成中表示，去年正式施行的《民法典》，在相關(guān)章節(jié)給業(yè)主維護(hù)合法權(quán)利提供了有力支撐，但法律管“總”、條例管“細(xì)”，要業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就通過訴訟來解決身邊的瑣碎問題，既不現(xiàn)實(shí)，也是對(duì)司法資源的極大擠占。在沒有專門的《物業(yè)管理法》的情況下，“建議盡快啟動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》新一輪修訂工作，貫徹《民法典》精神，針對(duì)實(shí)踐中的一些頑固癥進(jìn)行突破，凸顯業(yè)主權(quán)益保護(hù)的導(dǎo)向?！?br />
　　根據(jù)群眾反饋上來的問題集中整理，胡成中就修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》中提出四點(diǎn)修訂建議，概要如下：

　　第一，建議條例名稱突出“服務(wù)”屬性

　　所謂“物業(yè)管理”，本質(zhì)上是業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施等進(jìn)行管理。但在實(shí)踐中，很多物業(yè)企業(yè)往往是開發(fā)商利用不平等地位強(qiáng)加給業(yè)主的，動(dòng)輒把業(yè)主視為“管理對(duì)象”，如強(qiáng)推“人臉識(shí)別”、疫情期間自行加碼出入管制等“強(qiáng)仆欺主”現(xiàn)象頻發(fā)。通過更名，就是要為物業(yè)企業(yè)打上深刻的“服務(wù)”烙印，不允許以“社區(qū)管理者”自居。目前各省出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例中，陜西省已經(jīng)更名《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，起到了很好的帶頭示范作用。

　　第二，增加業(yè)主自治過渡機(jī)構(gòu)的制度安排

　　由于入住率的問題，很多小區(qū)可能交房多年都達(dá)不到成立業(yè)主委員會(huì)的法定條件，在此情況下，物業(yè)一家獨(dú)大，已入住居民則毫無博弈能力。建議在《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》中增加“物業(yè)管理委員會(huì)”的制度安排，作為業(yè)主委員會(huì)的過渡機(jī)構(gòu)，由已入住的業(yè)主代表、所在地居（村）委會(huì)代表在屬地房管部門的指導(dǎo)下組成，代行業(yè)委會(huì)職能，并在法定條件滿足后立即啟動(dòng)業(yè)委會(huì)選舉工作。

　　第三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的“契約”約束

　　企業(yè)經(jīng)營，最重要的就是重諾守信?，F(xiàn)實(shí)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往在競標(biāo)或者續(xù)簽的時(shí)候故意報(bào)低價(jià)，等到合同簽訂后再采取種種伎倆要挾業(yè)主，達(dá)到“坐地起價(jià)”的目的。建議《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，在一個(gè)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得中途提出漲價(jià)，如因外部環(huán)境重大變化確需漲價(jià)的，應(yīng)同時(shí)組織其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競標(biāo)，“無競爭，不漲價(jià)”。此外，競標(biāo)落敗的老物業(yè)拒不移交或者拖延移交的情況比較嚴(yán)重，建議條例增加相應(yīng)規(guī)定，在已經(jīng)確定新物業(yè)的情況下，老物業(yè)的移交時(shí)限不得超過1個(gè)月，違者給與行業(yè)禁入、罰款等嚴(yán)厲處罰。

　　第四，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的民主管理

　　業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，理應(yīng)秉承全體業(yè)主意志、維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益、接受全體業(yè)主的監(jiān)督。實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)選舉和運(yùn)行仍存在諸多弊端。一些業(yè)委會(huì)籌備小組拒不接受居民自薦，采取小范圍“醞釀”的方式剝奪廣大業(yè)主的參與權(quán)；又在計(jì)票方式上玩套路，籌備小組根本沒有發(fā)動(dòng)最廣大業(yè)主參與投票，控制小部分“票倉”參加投票。建議《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》針對(duì)性規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)選舉必須公開設(shè)置業(yè)主自薦渠道，同時(shí)明確凡是應(yīng)由業(yè)主大會(huì)投票決定的事項(xiàng)，必須按實(shí)際投票計(jì)算。同時(shí)，很多業(yè)委會(huì)在人員構(gòu)成上缺乏代表性，往往成為“退休俱樂部”，有的缺乏民主法制的基本觀念，把自己當(dāng)做“業(yè)主的領(lǐng)導(dǎo)”，拒不公開工作信息，不接受業(yè)主質(zhì)詢。建議《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》針對(duì)性規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員中不得少于一名女性成員、不得少于一名50周歲以下人員；明確業(yè)主委員會(huì)必須主動(dòng)、按時(shí)公開委員會(huì)全體成員的基本情況、會(huì)議紀(jì)要、收支詳情、年審報(bào)告、述職報(bào)告等信息，并規(guī)定業(yè)主個(gè)人有權(quán)查閱、復(fù)制原始記錄；委員會(huì)中必須設(shè)置監(jiān)察委員，接受業(yè)主針對(duì)業(yè)委會(huì)成員的投訴舉報(bào)并必須作出回復(fù)；降低業(yè)主罷免業(yè)委會(huì)成員的啟動(dòng)門檻。要讓“原子化”的業(yè)主發(fā)動(dòng)20%的業(yè)主聯(lián)名才能啟動(dòng)罷免程序過于苛刻，建議規(guī)定50戶以上業(yè)主聯(lián)名或20%以上業(yè)主聯(lián)名均可啟動(dòng)業(yè)主委員罷免程序。