“政策肯定是有用的，但不是萬(wàn)能的。不能指望政策一招解決所有問(wèn)題?！?/p>

　　文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

　　“短期看，密集出臺(tái)的政策究竟有沒(méi)有效果？長(zhǎng)期看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒(méi)有過(guò)剩？”

　　剛進(jìn)入提問(wèn)環(huán)節(jié)，這樣的“靈魂之問(wèn)”就直擊郁亮。

　　十月下旬，寒意漸濃。緊張的氣氛彌漫在會(huì)場(chǎng)，一如過(guò)去三年一直活在冬天的中國(guó)樓市。今年二季度以來(lái)，樓市政策頻頻出臺(tái)，期待中的回暖卻未到來(lái)。市場(chǎng)何時(shí)探底，行情何以恢復(fù)，大家都在等一個(gè)答案——這個(gè)在中國(guó)房地產(chǎn)后半場(chǎng)撐到最后的人，他會(huì)說(shuō)什么？

　　身著黑色休閑西裝和白色運(yùn)動(dòng)鞋的郁亮神態(tài)平和。他說(shuō)，不能指望政策一招解決所有問(wèn)題，同時(shí)以“被平均”為切入點(diǎn)，辯駁了市場(chǎng)上流行的“過(guò)剩論”。他舉例稱(chēng)，如果馬斯克來(lái)到會(huì)場(chǎng)，那么今天會(huì)場(chǎng)里的人均財(cái)富是多少？可能個(gè)個(gè)都是大富翁，但實(shí)際情況不是。“所以，大家都被平均了?！?/p>

　　信心，是這兩年郁亮一直強(qiáng)調(diào)的。去年此時(shí)，他強(qiáng)調(diào)“微光燎原”。今年，他一以貫之，“我們?nèi)匀皇悄蔷湓?huà)，短期市場(chǎng)有壓力，長(zhǎng)期還是有信心。”常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的狀態(tài)。盡管行業(yè)陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng)、更痛，且至今仍在持續(xù)，但“熬過(guò)去就（能）跑下去了”。

　　前路在哪兒？如何穿越周期？劇烈洗牌后，曾經(jīng)的“恒萬(wàn)碧融”四大龍頭，只剩萬(wàn)科一家。5年前萬(wàn)科最早預(yù)警的“活下去”，已成為所有同行者用生命換來(lái)的體悟。作為堅(jiān)定的樂(lè)觀(guān)派，郁亮對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)一直心懷憧憬，他相信，長(zhǎng)期主義需要長(zhǎng)期的能力建設(shè)，“好產(chǎn)品才是最好的話(huà)術(shù)”。

　　那些宏大的戰(zhàn)略和抽象的概述，已經(jīng)在萬(wàn)科的話(huà)語(yǔ)體系中消失許久了?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)而代之的，是具體業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)。10月20日下午的萬(wàn)科年度媒體會(huì)上，不僅有萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部、萬(wàn)物云、萬(wàn)緯物流、泊寓等相關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)上臺(tái)，還有工程師文化節(jié)、長(zhǎng)沙直播賣(mài)房團(tuán)隊(duì)、良渚文化社群商業(yè)的一線(xiàn)員工和企業(yè)代表現(xiàn)身分享。

　　以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為圓心，萬(wàn)科向長(zhǎng)租、物業(yè)、物流等領(lǐng)域不斷延伸，內(nèi)部組織也在反復(fù)打碎、拆解。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下，所有的變化始于微處。那是一個(gè)個(gè)尚待重整與盤(pán)活的商寫(xiě)項(xiàng)目，一間間重裝待租、長(zhǎng)短租模式任選的房屋，還有貫通海內(nèi)外食品的冷鏈與遠(yuǎn)高于行業(yè)的安全標(biāo)準(zhǔn)。

　　郁亮說(shuō)，無(wú)論大家是否愿意或接受，是否做好了準(zhǔn)備，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段。在他看來(lái)，未來(lái)的萬(wàn)科要開(kāi)始賺小錢(qián)、慢錢(qián)、辛苦錢(qián)，經(jīng)歷從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，到不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)變。他篤信，只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期?！俺鞘杏啦宦淠?#xff0c;當(dāng)下不必過(guò)于悲觀(guān)。”

　　談市場(chǎng)：不能指望政策一招解決所有問(wèn)題

　　“目前市場(chǎng)情緒確實(shí)比較悲觀(guān)?！庇袅练Q(chēng)。他認(rèn)為，這種悲觀(guān)情緒被兩種聲音影響著：一種是“供給過(guò)剩論”，另一種則是“政策無(wú)用論”。

　　對(duì)于“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)?！钡膯?wèn)題，郁亮并不認(rèn)同。他認(rèn)為，主要城市當(dāng)前的住房條件“被平均”了，“城市被小鎮(zhèn)平均了，大城市被小城市平均了?！?/p>

　　根據(jù)第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積為38.6平方米，郁亮說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被平均了。因?yàn)槌擎?zhèn)居民人均居住面積約在36.5平方米，鎮(zhèn)上居民為42.3平方米。從城市角度來(lái)看，一二線(xiàn)城市人均居住面積為34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

　　此外，住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”的階段，走向“好不好”的階段。郁亮認(rèn)為，目前客戶(hù)對(duì)居住的需求越來(lái)越多，類(lèi)型也越來(lái)越多樣化，但針對(duì)新需求的市場(chǎng)供應(yīng)是不充分的。

　　如果把全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積折成使用面積，只相當(dāng)于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達(dá)到配備電梯的基本門(mén)檻。從城市人口增長(zhǎng)、改善、更新的需求來(lái)看，郁亮預(yù)計(jì)未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10億~12億平方米。

　　現(xiàn)實(shí)是，郁亮預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工不到7億平方米，回到了2006年的水平?！坝纱藖?lái)看，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了?！庇袅练Q(chēng)。他亦強(qiáng)調(diào)，住房作為居民生活剛需不會(huì)消失，需求壓制久了總要釋放出來(lái)。

　　對(duì)于政策效用問(wèn)題，郁亮則稱(chēng)，“政策肯定是有用的?！彼窒砹艘唤M數(shù)據(jù)：8月以來(lái)，政策發(fā)力釋放了合理住房需求，9月，一、二線(xiàn)城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。郁亮認(rèn)為，這是市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持共同作用的結(jié)果。

　　從萬(wàn)科自身的銷(xiāo)售情況看，自6月份以來(lái)萬(wàn)科單月銷(xiāo)售由正轉(zhuǎn)負(fù)，直到9月份仍是同比下滑，但跌幅從超20%縮窄為7.8%；同時(shí)，單月銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)了同比8%的漲幅，扭轉(zhuǎn)了今年以來(lái)的頹勢(shì)。郁亮以旅游業(yè)的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)舉例，認(rèn)為市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的力量。

　　“政策不是萬(wàn)能的，不能指望政策一招解決所有問(wèn)題?！庇袅翉?qiáng)調(diào)。他建議各地因城施策，結(jié)合本地市場(chǎng)情況做出更及時(shí)的調(diào)整，加快政策落地速度。在今年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮就曾呼吁過(guò)，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)超跌。

　　郁亮這次給出了更為具體的建議?！坝绕涫窃诠┙o端，可以有更積極的舉措，例如對(duì)于庫(kù)存過(guò)多地區(qū)，暫緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏。對(duì)于過(guò)去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場(chǎng)更需要的產(chǎn)品，這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措。”郁亮稱(chēng)。

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)，郁亮將其比作馬拉松的“撞墻”。在馬拉松中，通常有不少人會(huì)在30多公里以后開(kāi)始“撞墻”，就是跑不動(dòng)了?！?#xff08;因?yàn)?#xff09;身體原來(lái)是消耗碳水化合物，以糖轉(zhuǎn)換能量，但跑了30公里之后，體內(nèi)的糖基本消耗完了，這時(shí)候身體開(kāi)始燃燒脂肪，釋放能力讓你繼續(xù)往前跑?！?/p>

　　人體從燃燒碳水化合物到燃燒脂肪的時(shí)候，轉(zhuǎn)化過(guò)程會(huì)比較慢，需要5~10分鐘左右的轉(zhuǎn)換時(shí)間，“那一段是最痛苦的，因?yàn)樘堑哪芰坎粔蛄?#xff0c;脂肪還沒(méi)起作用，熬過(guò)去就能跑下去了?！庇袅琳f(shuō)。

　　他表示，跑馬拉松過(guò)程中動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，放到經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，現(xiàn)在叫“新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換”，國(guó)家經(jīng)濟(jì)要有更好的發(fā)展，就要轉(zhuǎn)換新的發(fā)展動(dòng)能。“房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣，要從過(guò)去傳統(tǒng)階段向新的發(fā)展階段去走，或者從過(guò)去簡(jiǎn)單的規(guī)模發(fā)展到今天更高質(zhì)量的發(fā)展方向去轉(zhuǎn)變。”

　　交流會(huì)上，負(fù)責(zé)“基本盤(pán)”業(yè)務(wù)的萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海現(xiàn)身，道出了行業(yè)處于深度變化期時(shí)的不易。如果說(shuō)以前行業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的操盤(pán)及格線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)是60分，張海認(rèn)為如今已經(jīng)提高到80分，“要求企業(yè)從單項(xiàng)冠軍變成全能高手?！?/p>

　　張海坦言，這20分的提升過(guò)程并不“舒適”，需要萬(wàn)科整個(gè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)做出艱苦的努力，在投資研判、客戶(hù)洞察、產(chǎn)品品質(zhì)、拓客方式等方面苦練基本功?！敖裉炜蛻?hù)對(duì)產(chǎn)品功能要求高，看重包括戶(hù)型、室內(nèi)裝標(biāo)、景觀(guān)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗(yàn)。”張海稱(chēng)。

　　談穿越周期：“小錢(qián)、慢錢(qián)、辛苦錢(qián)”

　　郁亮說(shuō)，無(wú)論大家是否愿意或接受，是否做好了準(zhǔn)備，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段，萬(wàn)科最關(guān)心的還是未來(lái)如何發(fā)展?！叭f(wàn)科要和客戶(hù)、城市同步發(fā)展。”郁亮稱(chēng)。目前，客戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品的要求越來(lái)越極致，導(dǎo)致行業(yè)越來(lái)越內(nèi)卷，向消費(fèi)行業(yè)看齊。雖然對(duì)行業(yè)和企業(yè)而言很卷，但這對(duì)客戶(hù)有好處。

　　城市方面，萬(wàn)科要向中心發(fā)展，做復(fù)雜、做綜合。當(dāng)下，城市向外擴(kuò)張的機(jī)會(huì)已經(jīng)很少，越來(lái)越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，因此新項(xiàng)目的功能都需要高度復(fù)合。郁亮以新加坡緯壹科技城為例稱(chēng)，該項(xiàng)目總面積200公頃，里面有400家全球性企業(yè)機(jī)構(gòu)、800家初創(chuàng)公司、21家公共研究機(jī)構(gòu)、5萬(wàn)名工作人員，住房、商業(yè)、教育齊全，每棟樓基本就是一個(gè)綜合性社區(qū)。

　　張海介紹，所謂“基本功”，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交付。今年截至9月底，萬(wàn)科已交付住宅近16萬(wàn)套，總面積2018.6萬(wàn)平方米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。同時(shí)，萬(wàn)科今年在全國(guó)360個(gè)項(xiàng)目舉辦了7267次工地開(kāi)放行動(dòng)，邀請(qǐng)7.1萬(wàn)余戶(hù)準(zhǔn)業(yè)主參與房屋查驗(yàn)和公共區(qū)域建設(shè)。

　　此外，萬(wàn)科還在不斷探索新的商業(yè)模式。交流會(huì)上，張海提及混合開(kāi)發(fā)。他表示，混合開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為公司重要業(yè)務(wù)組成部分，核心是實(shí)現(xiàn)“宜居、宜業(yè)、宜商”。截至目前，萬(wàn)科全國(guó)在建大型綜合住區(qū)項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)。

　　在經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科亦在持續(xù)探索。這些業(yè)務(wù)一直被郁亮形容是“賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺辛苦錢(qián)”。而今，物業(yè)、物流、泊寓等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)已跑出行業(yè)領(lǐng)先成績(jī)。

　　萬(wàn)科聯(lián)席總裁、萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全談及萬(wàn)物云“蝶城戰(zhàn)略”進(jìn)展，稱(chēng)萬(wàn)科物業(yè)借助蝶城進(jìn)入家裝市場(chǎng)，“研選家”業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)?！霸?公里服務(wù)半徑內(nèi)，為10年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務(wù)?！敝毂ＨQ(chēng)。目前，萬(wàn)物云已在63個(gè)蝶城內(nèi)重點(diǎn)推動(dòng)“研選家”業(yè)務(wù)，1~9月合同量累計(jì)近一萬(wàn)戶(hù)，同比增長(zhǎng)超150%。

　　萬(wàn)緯物流首席合伙人、董事長(zhǎng)張旭表示，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流目前已服務(wù)全球超1600家企業(yè)，是目前中國(guó)冷鏈行業(yè)唯一能服務(wù)7個(gè)不同行業(yè)的多溫區(qū)供應(yīng)鏈服務(wù)商。

　　長(zhǎng)租公寓是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢(qián)的業(yè)務(wù)之一，不過(guò)目前萬(wàn)科的努力已經(jīng)取得收獲。在集中式公寓領(lǐng)域，萬(wàn)科泊寓繼續(xù)保持了規(guī)模和效率領(lǐng)先。據(jù)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓總經(jīng)理胡冬華透露，自今年6月起，泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤(rùn)連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。

　　萬(wàn)科選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重戰(zhàn)略，成為適應(yīng)市場(chǎng)、穿越周期的關(guān)鍵賽道。而經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)務(wù)已成為萬(wàn)科的重要收入來(lái)源。財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.3億元，占總營(yíng)收比重13.3%，同比增長(zhǎng)了11.9%。

　　如何在轉(zhuǎn)型過(guò)程中適應(yīng)行業(yè)變化？郁亮談及了兩大難點(diǎn)。

　　第一大難點(diǎn)是，需要培養(yǎng)出賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺辛苦錢(qián)的能力。比如長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，萬(wàn)科通過(guò)建立一整套成熟打法，長(zhǎng)短租結(jié)合、個(gè)人客戶(hù)與企業(yè)客戶(hù)結(jié)合，不斷降低引流成本和提高運(yùn)營(yíng)效率，才終于實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)回正。

　　第二個(gè)難點(diǎn)，商業(yè)模式能否實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢。郁亮稱(chēng)，隨著REITs政策推出，這一問(wèn)題將出現(xiàn)解決的希望。此外，萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬(wàn)科就有望真正從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

　　兩年前，行業(yè)剛觸及深水區(qū)，彼時(shí)郁亮給出的態(tài)度是“尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”。

　　而今，他的切身感受中，房地產(chǎn)行業(yè)此輪周期經(jīng)歷的陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng)、更痛，且目前還在持續(xù)之中?！瓣囃吹膲毫?duì)每個(gè)人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過(guò)陣痛期?！庇袅琳f(shuō)。

　　對(duì)于市場(chǎng)何時(shí)探底和復(fù)蘇，這次交流會(huì)上，郁亮沒(méi)有給出明確時(shí)間表。地產(chǎn)黎明前夜，萬(wàn)科推動(dòng)變化，進(jìn)而成為變化本身。正如他相信城市永不落幕，與客戶(hù)、城市同步發(fā)展，未來(lái)仍有很多機(jī)會(huì)。重要的是，當(dāng)下不必過(guò)于悲觀(guān)，“我從來(lái)都有信心，我在各種場(chǎng)合都說(shuō)服大家要樹(shù)立信心。”