中投國(guó)控集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的武漢·當(dāng)代夢(mèng)工場(chǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占全國(guó)人口比重（城鎮(zhèn)化率）為65.22％。按照世界城市化發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達(dá)70％至80％時(shí)，城市將進(jìn)入持續(xù)而漫長(zhǎng)的更新階段，低效商業(yè)地產(chǎn)的存量盤活是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容。

當(dāng)前國(guó)際社會(huì)不確定性因素增加，給全球經(jīng)濟(jì)蒙上了一層陰影，也給我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了不小沖擊。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)主要城市商業(yè)寫字樓空置率在15％左右，近年來(lái)北京、上海、天津、鄭州等城市都出臺(tái)了盤活存量低效商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策文件，多數(shù)大型國(guó)企也在探討將閑置或者低效的產(chǎn)業(yè)推向市場(chǎng)。

可以看到，隨著城市空間的日益擁擠，商業(yè)地產(chǎn)即將或者已經(jīng)進(jìn)入了“盤存”時(shí)代，在政策和市場(chǎng)的雙輪驅(qū)動(dòng)下，中投國(guó)控集團(tuán)依靠自身二十年物業(yè)管理、商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和資源，聚焦城市存量商業(yè)改造，在近年來(lái)疾步邁向輕量化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新藍(lán)海。

位于鄭州市的中投國(guó)控集團(tuán)總部國(guó)弘巨正廣場(chǎng)

政策市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)　中投瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)存量改造

鄭州是國(guó)家中心城市，也是創(chuàng)建中的國(guó)際消費(fèi)中心城市，還是首批國(guó)家文旅消費(fèi)試點(diǎn)城市，在多層政策疊加之下，城市更新將是一項(xiàng)持續(xù)行動(dòng)。在城市更新中加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提檔升級(jí)是最現(xiàn)實(shí)的需求，其中提升商業(yè)寫字樓的服務(wù)水平、鏈接能力，和促進(jìn)消費(fèi)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、升級(jí)，是城市更新的題中應(yīng)有之義，這離不開存量空間的盤活、產(chǎn)業(yè)鏈的打造。

鄭州市在城市更新進(jìn)程中，實(shí)施了一系列市場(chǎng)外遷、產(chǎn)業(yè)上樓，低效產(chǎn)業(yè)改造文旅消費(fèi)場(chǎng)景等措施，鄭州市引入運(yùn)營(yíng)商盤活老廠房建成的油化廠創(chuàng)意園、二砂文化創(chuàng)意園等，都是不動(dòng)產(chǎn)盤存打造現(xiàn)代商業(yè)的典范。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)寫字樓租金下行，空置率居于高位，租金承壓嚴(yán)重，中小型托管租賃公司難以為繼。中投國(guó)控集團(tuán)成立于2004年，在城市物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)和資源，城市更新的趨勢(shì)以及市場(chǎng)因素，讓中投國(guó)控集團(tuán)堅(jiān)定了盤活城市低效產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

截止2024年5月，中投國(guó)控集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)樓宇資產(chǎn)已達(dá)110萬(wàn)平方米，規(guī)模接近國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)。數(shù)據(jù)顯示，截止2024年一季度，鄭州市甲乙級(jí)寫字樓存量為518.4萬(wàn)平方米，零售物業(yè)超700萬(wàn)平方米，加上國(guó)企推向市場(chǎng)的閑置、低效資產(chǎn)，鄭州市存量可商用不動(dòng)產(chǎn)不低于1500萬(wàn)平方米，其中近年內(nèi)有環(huán)境改造、設(shè)施更新需求的超過(guò)半數(shù)。

據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，全國(guó)共實(shí)施各類城市更新項(xiàng)目約6.6萬(wàn)個(gè)，其中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造占據(jù)多數(shù)，低效、存量產(chǎn)業(yè)改建盤活也占到一定的比例。據(jù)《佳兆業(yè)2021年全國(guó)城市更新報(bào)告》，我國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，存量總市值為500萬(wàn)億，按年城市更新速率2％計(jì)算，城市更新項(xiàng)目將每年釋放出10萬(wàn)億元的市場(chǎng)，落后、低效資產(chǎn)的改擴(kuò)建及盤活升級(jí)也是萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)的新藍(lán)海。

“從市場(chǎng)角度來(lái)看，商業(yè)寫字樓庫(kù)存量比較大，目前一線城市寫字樓空置率大概在10％—20％，二線城市空置率大多超過(guò)30％，均處于相對(duì)較高的空置狀態(tài)，租金承壓?！敝型秶?guó)控集團(tuán)董事長(zhǎng)韓帥分析說(shuō)，“面對(duì)商業(yè)辦公地產(chǎn)去庫(kù)存及降低空置率的壓力，國(guó)家及各地都開始陸續(xù)釋放利好新政，通過(guò)提供稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)化審批流程等政策支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資者和運(yùn)營(yíng)商積極參與寫字樓改造和運(yùn)營(yíng)。借勢(shì)政策東風(fēng)，新政下商業(yè)地產(chǎn)必然重拾價(jià)值，這給了我鎖定低效商業(yè)地產(chǎn)盤存市場(chǎng)的信心?！?/p>

商管部副總經(jīng)理袁斌向記者介紹，中投國(guó)控集團(tuán)致力于構(gòu)建“主業(yè)突出，上下產(chǎn)業(yè)鏈垂直深耕”的商業(yè)發(fā)展模式，以寫字樓運(yùn)營(yíng)為主業(yè)，同時(shí)發(fā)展物業(yè)管理、酒店管理、企業(yè)服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，垂直深耕下去。我們不做開發(fā)建設(shè)，只做樓宇的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。目前集團(tuán)僅在河南省持有的商業(yè)寫字樓面積近110萬(wàn)平方米，服務(wù)10000＋企業(yè)客戶，我們也始終在朝著IPO上市的方向前進(jìn)。

位于鄭州市二七區(qū)的法務(wù)大廈

做新型商管　支撐生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“上樓入鏈”

2024年《政府工作報(bào)告》在提出“大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”時(shí)，專門指出“加快發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是制造業(yè)高端化、智能化的重要支撐，也是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)向價(jià)值鏈高端攀升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和根本途徑，延伸了更新質(zhì)的生產(chǎn)要素的使用范圍，推動(dòng)了新質(zhì)生產(chǎn)力的能級(jí)躍遷。

以武漢為例，其核心城區(qū)江岸區(qū)在數(shù)年前就提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，平安金融中心是湖北首棟納稅超10億元樓宇，樓內(nèi)以金融、保險(xiǎn)等高端服務(wù)業(yè)為主。目前，江岸區(qū)已有3棟納稅超10億元樓宇、25棟納稅億元樓宇。形成武漢天地國(guó)際商務(wù)集群、建設(shè)大道金融產(chǎn)業(yè)帶集群、漢口歷史文化風(fēng)貌區(qū)文創(chuàng)集群、長(zhǎng)江左岸創(chuàng)意設(shè)計(jì)集群、漢口濱江商務(wù)區(qū)國(guó)際總部集群等五大特色樓宇集群。

放眼世界，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“上樓入鏈”是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)前，我國(guó)發(fā)達(dá)城市把現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型“闖關(guān)”的主攻方向，突出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)，把生態(tài)環(huán)保、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)物流、人工智能等一系列生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)搬進(jìn)寫字樓，打造億元稅收樓宇，甚至是十億元樓宇，既形成集約效應(yīng)，也方便政府集中提供服務(wù)。

通過(guò)對(duì)香港、北京、武漢等地的考察，中投國(guó)控集團(tuán)董事長(zhǎng)韓帥洞見了這一趨勢(shì)背后的商業(yè)潛力。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“上樓”，離不開存量空間的盤活和產(chǎn)業(yè)鏈的打造。盤活需要精準(zhǔn)，讓載體的資源稟賦和服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求相匹配，才能暢通導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的路徑。打造產(chǎn)業(yè)鏈重在實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，通過(guò)發(fā)揮城市空間的區(qū)位、公共服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，為上下游高效協(xié)同生產(chǎn)提供各種便利，達(dá)到“花開蝶自來(lái)”的效果，吸引在鏈企業(yè)、優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素匯集，持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)。

在這樣的背景下，中投國(guó)控集團(tuán)更致力于提升樓宇運(yùn)營(yíng)水平，聚焦于服務(wù)企業(yè)、服務(wù)企業(yè)家，貫穿全服務(wù)流程做政企、銀企、企企、媒企各類資源的聯(lián)動(dòng)整合。依托集團(tuán)專業(yè)的運(yùn)管能力和鏈接能力，提升產(chǎn)業(yè)聚集度，塑造“一樓一主業(yè)、一樓一特色、一樓一品牌”的格局，著力打造“上下樓即上下游”的產(chǎn)業(yè)聚集生態(tài)。

通過(guò)低效商產(chǎn)盤存，中投國(guó)控集團(tuán)在鄭州市二七區(qū)打造出了一棟以法律服務(wù)為特色的法務(wù)大廈，配備共享食堂、健身房、高端咖啡館等，吸引國(guó)內(nèi)國(guó)際法務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及在海外開展業(yè)務(wù)、需要國(guó)際法支持頻率較高的企業(yè)入駐，以特色招商，目前運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)穩(wěn)定向好。2023年12月22日，中投國(guó)控集團(tuán)攜手二七區(qū)政府以及入駐企業(yè)，舉行了“二七區(qū)法務(wù)園區(qū)”的揭牌儀式。

有業(yè)內(nèi)專家評(píng)價(jià)說(shuō)，法務(wù)園區(qū)的成立不僅標(biāo)志著鄭州市二七區(qū)法務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái)建設(shè)日趨成熟，法務(wù)品牌輻射力、產(chǎn)業(yè)聚合力逐步增強(qiáng)，還將為鄭州乃至河南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增添新業(yè)態(tài)、提供新動(dòng)能、塑造新優(yōu)勢(shì)，全面打造具有全國(guó)乃至國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的法務(wù)產(chǎn)業(yè)新高地。

中投國(guó)控集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的國(guó)弘世紀(jì)大廈

全國(guó)布局　中投國(guó)控疾步邁入萬(wàn)億新藍(lán)海

2023年5月21日，中投國(guó)控集團(tuán)在鄭州市召開上市啟動(dòng)會(huì)，董事長(zhǎng)韓帥向媒體表示，中投國(guó)控集團(tuán)在發(fā)展中主動(dòng)創(chuàng)新求變，找準(zhǔn)新契機(jī)，構(gòu)建新格局，探索出了一條屬于自己的發(fā)展道路，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，并將進(jìn)一步聚焦核心優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)早日走向資本市場(chǎng)。

從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在城市更新過(guò)程中，低效商業(yè)地產(chǎn)的存量改造一直都有著很高的成功率。作為城市最早期的商業(yè)地標(biāo)，它們通常位置優(yōu)越，是一代人難以消磨的城市記憶，有著極高的人氣和關(guān)注度。

2021年，北京市發(fā)布《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021－2025年）》，指出到2025年北京將推動(dòng)500萬(wàn)平方米左右的低效老舊樓宇改造，并完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈升級(jí)。在2021年，北京市區(qū)內(nèi)有3個(gè)老舊商業(yè)物業(yè)經(jīng)過(guò)改造升級(jí)后重新面世。在西單中心區(qū)域，原77街更名為西單更新場(chǎng)重裝開業(yè)，定位青年潮流，引入品牌近半數(shù)為北京首店，成為中國(guó)低效商業(yè)地產(chǎn)存量改造的標(biāo)志性案例。

城市更新和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)上樓的大勢(shì)，為低效商業(yè)地產(chǎn)的存量改造提供了巨大空間，同時(shí)資本市場(chǎng)也給出了良性反應(yīng)。2023年底，自盟資本10億智慧城市系列投資基金啟動(dòng)，該基金是自盟資本聯(lián)合中投國(guó)控集團(tuán)設(shè)立的首支智慧城市系列投資基金。自盟資本負(fù)責(zé)人在介紹該基金時(shí)稱，將以資本為紐帶，以基金為載體，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，通過(guò)發(fā)揮“資本＋產(chǎn)業(yè)＋平臺(tái)”生態(tài)圈資源優(yōu)勢(shì)，整合匯聚政、產(chǎn)、學(xué)、研、企、商、媒等各方力量，為商管行業(yè)和城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展提供可靠的資本支持。

作為較早啟動(dòng)更新行動(dòng)的城市，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委副主任馬綮鴻表示，為支持城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施，北京市加大資金支持力度，同時(shí)還積極探索社會(huì)資本參與城市更新機(jī)制，指導(dǎo)各區(qū)盡快謀劃一批成規(guī)模、投資大、有影響力，對(duì)市場(chǎng)吸引力高的片區(qū)綜合性城市更新項(xiàng)目，吸引社會(huì)資本積極參與?？梢娫诔鞘懈逻^(guò)程中，社會(huì)資本將是受各地政府青睞的重要力量！

當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，今年以來(lái)，各地紛紛因地制宜，陸續(xù)出臺(tái)了城市更新政策法規(guī)，探索富有城市特色的實(shí)施方案，年均超萬(wàn)億的盤存市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)在大家面前。

目前，中投國(guó)控集團(tuán)正推進(jìn)在全國(guó)重點(diǎn)城市全面布局，香港和東南亞也在下一步計(jì)劃當(dāng)中。2024年的新春年會(huì)上，中投國(guó)控集團(tuán)董事長(zhǎng)韓帥向全體員工動(dòng)員：“今天，中投站在區(qū)域化向全國(guó)化邁進(jìn)的里程拐點(diǎn)，我們將重點(diǎn)布局上海、北京、西安、南京、武漢、重慶、成都等一線或強(qiáng)二線城市，到2027年集團(tuán)商管面積力爭(zhēng)突破1000萬(wàn)㎡，然后向海外延伸！”

歷經(jīng)二十年的發(fā)展，中投國(guó)控集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)有著異常清醒的認(rèn)知。“在城市更新的大背景下，做低效商業(yè)地產(chǎn)盤活這個(gè)細(xì)分賽道的頭部，這是我們的目標(biāo)，相對(duì)地產(chǎn)開發(fā)這是一片新藍(lán)海。”中投國(guó)控集團(tuán)董事長(zhǎng)韓帥說(shuō)。

談及集團(tuán)快速穩(wěn)定發(fā)展的心得，韓帥透露：“堅(jiān)定輕資產(chǎn)投入的準(zhǔn)則，順應(yīng)政策趨勢(shì)，不斷鏈接優(yōu)質(zhì)資源，來(lái)充實(shí)我們的服務(wù)體系，為我們的項(xiàng)目、客戶做深度賦能，這可能就是我們長(zhǎng)期保持健康穩(wěn)定發(fā)展的秘訣。”